Hypothèques consortiales de Fortress — Sutton, Orchard, Harmony Simcoe, Progress, Collier Centre
L’allégation : Nous avons joint nos forces à celles de la Société professionnelle MSTW Avocats pour poursuivre cinq actions collectives proposées concernant des prêts pour hypothèque consortiale promus par Fortress Real Developments inc. et Fortress Real Capital inc. (ensemble, « Fortress »). Les actions concernent les prêts pour hypothèque consortiale enregistrés sur cinq projets immobiliers différents :
- Collier Centre — Barrie, ON (uniquement en ce qui concerne le prêt pour hypothèque consortiale de 2012)
- Progress Manors Ten88 – Toronto, ON
- Sutton/The Link – Burlington, ON
- Harmony Village Lake Simcoe/The Kemp – Barrie, ON
- Orchard Calgary — Calgary, AB
Les plaintes sont déposées contre les sociétés Fortress, les courtiers hypothécaires qui ont vendu les prêts pour hypothèque consortiale aux membres du groupe, y compris Building & Development Mortgages Canada inc. (« BDMC »), les évaluateurs immobiliers et un avocat, Derek Sorrenti et son cabinet, qui a fourni des conseils juridiques sur les prêts pour hypothèque consortiale et a également agi en tant que fiduciaire et administrateur d’hypothèques pour certains des prêts pour hypothèque consortiale.
Dans chaque action, les demandeurs allèguent, entre autres, que les investisseurs ont été trompés sur la valeur réelle de la propriété sur laquelle le prêt pour hypothèque consortiale serait enregistré, sur les risques réels liés à la participation aux prêts pour hypothèque consortiale, sur la manière dont le produit de l’hypothèque serait utilisé par le promoteur et Fortress, et sur le fait que les prêts pour hypothèque consortiale pourraient être détenus dans des comptes enregistrés, alors que ce n’était pas le cas.
Les faits
Les faits relatifs à chaque projet sont quelque peu différents et sont détaillés dans chaque exposé de la demande.
D’une manière générale, les promoteurs immobiliers ont conclu avec Fortress des accords en vertu desquels Fortress s’engageait à réunir une certaine somme d’argent que le promoteur utiliserait pour couvrir les « coûts indirects » liés au développement avant la construction. Les fonds devaient être levés par l’entremise de prêts pour hypothèque consortiale.
Une hypothèque consortiale est une hypothèque dans laquelle au moins deux personnes prêtent conjointement les fonds à un emprunteur par l’entremise d’une charge unique sur le titre de propriété. En l’espèce, les prêteurs étaient généralement des investisseurs de détail peu avertis, dont beaucoup ont investi leurs fonds de retraite dans les prêts pour hypothèque consortiale, et se sont fiés aux déclarations selon lesquelles il s’agissait de prêts à court terme sûrs, entièrement garantis, qui généreraient un taux de rendement élevé.
Chacun des prêts pour hypothèque consortiale concernant les cinq projets dans ces actions a été mis en défaut, et les investisseurs ont perdu une partie ou la totalité de leurs investissements. Les plaintes visent à récupérer les pertes des investisseurs auprès des défenderesses nommées.
Le 1er février 2018, l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers a publié des ordonnances contre chacune des sociétés de courtage hypothécaire impliquées dans la vente des prêts pour hypothèque consortiale de Fortress, totalisant 1,1 million de dollars de sanctions, et a révoqué les permis de plusieurs des courtiers hypothécaires individuels.
Le 9 septembre 2020, une sanction administrative supplémentaire d’un montant de 250 000 $ a été émise à l’encontre de Fortress Real Developments inc.
Une enquête de la GRC a été ouverte en 2018 et des poursuites pénales sont en cours contre les dirigeants de Fortress.
Trois des courtiers hypothécaires défendus, BDMC, FFM et FMP, sont en faillite ou n’exercent plus leurs activités. La défenderesse Ildina Galati est décédée et sa succession est en faillite. Les demandeurs dans les actions où ces défenderesses sont nommées ont obtenu des ordonnances du tribunal autorisant ces actions à se poursuivre contre la succession Galati, FFM et FMP afin de poursuivre les réclamations qui seraient couvertes par les polices d’assurance que ces entités avaient en place lorsque les actions ont été entamées.
Le groupe : Toutes les personnes au Canada qui ont investi avant le 30 janvier 2015 dans une hypothèque consortiale relative au projet Collier no 1, enregistrée sur le titre de propriété des terrains situés au 90, rue Collier et au 55, rue Mulcaster, à Barrie, en Ontario, en tant qu’instrument SC1005953 (Collier Centre).
Toutes les personnes au Canada qui ont investi dans une hypothèque consortiale concernant le projet Progress/Ten88, enregistrée sur le titre de propriété des terrains situés au 1088, avenue Progress à Toronto, Ontario, sous le numéro AT3101004 ou AT3127137 (Progress Ten88).
Toutes les personnes au Canada qui ont investi dans l’un ou l’autre des prêts pour hypothèque consortiale relatifs au projet Sutton/The Link, enregistrés sur les terrains situés au 5210, 5218, 5226, 5236, rue Dundas et 2500, Burloak Drive à Burlington (Ontario) sous les numéros HR1062915, HR1163239 ou HR117424 (Sutton/The Link).
Toutes les personnes au Canada qui ont investi dans une hypothèque consortiale concernant le projet Harmony Village Simcoe/The Kemp, enregistrée sur le titre de propriété des terrains situés aux 51, 53, 55 et 75, rue Bradford, à Barrie, en Ontario, en tant qu’instrument SC983678 (Harmony Village Lake Simcoe/The Kemp).
Toutes les personnes au Canada qui ont investi dans une hypothèque consortiale concernant le projet Orchard, enregistrée sur le titre de propriété des terrains situés au 602, 606, 610, 620, 624, 626 et 628e avenue S.E., à Calgary, Alberta, enregistrée sur le titre de propriété sous le numéro 141 112 373 (Orchard Calgary).
Nos partenaires : Société professionnelle MSTW Avocats
Les exposés de la demande de chaque action ont été mis à jour et modifiés.
La défenderesse BDMC est soumise à une ordonnance d’administration fiduciaire, tout comme la société d’administration d’hypothèques de Sorrenti Law. Le syndic pour les deux est FAAN Mortgage Administrators inc. FAAN dispose d’un site Web complet contenant des informations sur l’état actuel de chacun des projets de Fortress qui étaient administrés par Sorrenti ou BDMC. Ce site est accessible ici.
Des règlements partiels des actions ont été conclus.
1. Règlement relatif à Sutton/The Link – 1er juin 2023
En 2021, FAAN Mortgage Administrators inc. (« FAAN ») a entamé une action contre l’emprunteur promoteur, Adi Development Group inc. (« Adi ») et sa société mère qui avait garanti les hypothèques consortiales. Une fois cette action entamée, lMaction collective a été volontairement suspendue à l’encontre des défenderesses Adi, afin que les efforts se concentrent sur l’action FAAN. Un règlement a été conclu dans le cadre de cette action, avec la participation des parties prenantes, y compris notre équipe de conseillers juridiques. Le 1er juin 2023, la Cour supérieure de justice de l’Ontario a approuvé le règlement.
En vertu de ce règlement, les investisseurs recevront 18 297 216 $, moins les frais juridiques et administratifs, ce qui représente environ 91 % du capital investi. Les paiements seront effectués au fur et à mesure que les autres projets d’Adi seront construits et vendus, et la dette est maintenant garantie par ces autres projets.
Les fonds nets du règlement seront répartis entre les deux groupes d’investisseurs dans les prêts pour hypothèque consortiale relatifs à Sutton, proportionnellement au montant principal des investissements individuels. De plus amples renseignements sur le règlement et la distribution des fonds sont disponibles sur le site Web de FAAN, ici.
2. Règlement avec BDMC et la succession d’Ildina Galati — 13 janvier 2023
Les demandeurs des cinq actions ont réussi à négocier un accord avec BDMC et la succession Galati. L’assureur de BDMC a versé une somme forfaitaire de 8 millions de dollars, incluant tous les intérêts et les frais de justice. En échange, ces défenderesses et leur assureur ont reçu une décharge totale et définitive des groupes et les groupes limiteront leurs réclamations en cours contre les défenderesses restantes à la part proportionnelle de responsabilité de ces dernières.
Les fonds nets du règlement ont été répartis entre les cinq actions « pari passu » sur la base du montant total initial du principal des prêts pour hypothèque consortiale accordés pour chaque projet. Au sein de chaque projet, les fonds nets du règlement pour cette action seront ensuite divisés « pari passu » entre les investisseurs sur la base du montant principal de leur investissement.
Les avis concernant le règlement proposé sont disponibles sous l’onglet « Documents » et ont été envoyés aux investisseurs concernés par FAAN.
3. Règlement avec FFM, Rosalia Spadafora et Saul Perlov — 13 janvier 2023
FFM, Rosalia Spadafora et Saul Perlov ont été nommés comme défenderesses dans les actions relatives à trois projets : Collier Centre, Sutton/The Link et Orchard.
Le règlement avec ces défenderesses s’est traduit par le versement par l’assureur de FFM d’une somme forfaitaire de 2,375 millions de dollars, incluant tous les intérêts et les frais de justice. En échange, ces défenderesses et leur assureur ont reçu une décharge totale et définitive des groupes et les groupes limiteront leurs réclamations en cours contre les défenderesses restantes à la part proportionnelle de responsabilité de ces dernières.
Les fonds nets du règlement seront répartis entre les trois actions « pari passu » sur la base du montant total initial du principal des prêts pour hypothèque consortiale accordés pour chaque projet. Au sein de chaque projet, les fonds nets du règlement pour cette action seront ensuite divisés « pari passu » entre les investisseurs sur la base du montant principal de leur investissement.
Les avis concernant le règlement proposé sont disponibles sous l’onglet « Documents » et ont été envoyés aux investisseurs concernés par FAAN.
4. Règlement avec FMP, Tonino Amandola, Michael Daramola et Graham McWaters
FMP, Tonino Amandola, Michael Daramola et Graham McWaters ont été nommés comme défenderesses uniquement dans l’action Orchard (Calgary). FMP est en faillite.
Les demandeurs dans cette action ont réussi à négocier un accord avec ces défenderesses. Le règlement prévoit que l’action Orchard soit certifiée en tant qu’action collective uniquement à des fins de règlement à l’encontre de ces défenderesses. L’assureur de FMP versera une somme forfaitaire de 3 millions de dollars, y compris les intérêts et les frais de justice. En échange, ces défenderesses et leur assureur recevront une décharge totale et définitive des groupes et les groupes limiteront leurs réclamations en cours contre les défenderesses restantes à la part proportionnelle de responsabilité de ces dernières. La requête en approbation du règlement sera instruite le 27 janvier 2025.
Les fonds nets du règlement seront répartis entre les membres du groupe Orchard « pari passu » sur la base du montant principal de leur investissement dans ce projet.
Les avis concernant le règlement proposé sont disponibles sous l’onglet « Documents » et ont été envoyés aux investisseurs concernés par FAAN.
Les avocats du groupe demanderont au tribunal d’approuver des honoraires d’un montant de 750 000 $, plus les débours et la TVH. Ils poursuivent ces actions depuis 2016 sur la base d’honoraires conditionnels et ont assumé toutes les dépenses et tous les risques liés à la poursuite de ces actions. Les honoraires demandés, à l’exclusion de la TVH et des débours, correspondent à 25 % des fonds du règlement.
- Deuxième nouvel exposé modifié de la demande (Collier Centre)
- Deuxième nouvel exposé modifié de la demande (Progress Ten88)
- Deuxième nouvel exposé modifié de la demande (Sutton/The Link)
- Deuxième nouvel exposé modifié de la demande (Harmony Village Lake Simcoe/The Kemp)
- Nouvel exposé modifié de la demande (Orchard Calgary)
- Informations sur les mandats de perquisition de la GRC
- Accord de règlement avec BDMC
- Accord de règlement avec FFM
- Accord de règlement avec FMP
- FMP : Avis d’audience (version condensée) relative à l’approbation du premier avis (version anglaise) (Orchard)
- FMP : avis d’audience (version courte) relative à l’approbation du premier avis (version anglaise) (Orchard)
Qu’est-ce qu’un action collective ?
Un action collective est une forme de poursuite juridique spéciale, dans laquelle un demandeur dépose une demande contre un ou plusieurs défendeurs en s’appuyant sur des allégations qui sont communes à un groupe de personnes. Pour que le recours devienne collectif, il doit passer par une étape que l’on appelle la « certification » (autorisation).
Qui peut déposer un action collective ?
Une requête est produite au nom d’un « représentant demandeur ». Le rôle du représentant demandeur est de travailler avec les avocats du groupe pour mener l’action, et de représenter les membres du groupe en cour.
Qu’est-ce que la certification (autorisation) ?
Pour que le recours aille de l’avant au nom du groupe entier, un juge doit déterminer (entre autres) si les membres du groupe proposé ont des questions en commun et si un action collective est la meilleure façon de régler ces questions. Le processus décisionnel relatif à ces enjeux est appelé « requête en autorisation ». Si le juge est convaincu que la cause satisfait à tous les critères de l’autorisation, il produira une ordonnance qui certifie l’action en tant que action collective.
Dois-je faire quelque chose pour me « joindre » au action collective ?
Non. Si le recours est autorisé et que vous faites partie du groupe tel que défini, vous êtes automatiquement inclus dans le action collective.
Une fois que je fais partie du action collective, dois-je faire quelque chose ?
Non. Nous travaillerons principalement avec le représentant du groupe.
Et si je ne veux pas être inclus dans le action collective ?
Ceux qui ne souhaitent pas demeurer dans le groupe auront la possibilité de s’en retirer en nous envoyant, le moment venu, un formulaire de retrait.
Quels sont les avantages de procéder par un action collective ?
L’autorisation comme action collective nous permettra de prouver les faits en une seule instance plutôt que lors de nombreuses poursuites individuelles. Cela comporte des avantages évidents pour les membres du groupe et les tribunaux.
Combien de temps exige la résolution d’un action collective ?
Il n’y a pas d’échéancier fixe. Nous irons de l’avant , mais des délais assez longs peut s’écouler avant la résolution d’un recours.
Un action collective peut-il se régler sans aller jusqu’à procès ?
De nombreux actions collectives permettent d’atteindre un règlement et ainsi le procès n’est plus nécessaire. Nous ne pouvons cependant prédire si un règlement sera atteint dans le cadre d’une recours précis.
Quelles sont les chances d’avoir gain de cause ?
On ne peut jamais prédire avec exactitude les chances de «gagner ».
Serai-je responsable de frais ou d’honoraires juridiques ?
Dans le cadre d’un action collective les avocats sont généralement payés en fonction des sommes récupérées. Cela signifie que les avocats ne seront payés que si le recours obtient gain de cause lors du procès ou si il aboutit à un règlement favorable aux demandeurs. Les honoraires juridiques seraient alors prélevés sur le montant du règlement ou du produit du jugement établi par un juge durant le procès.
Les débours (c.-à-d. les dépenses, y compris pour des rapports d’experts) peuvent être traités de deux manières.
Le plus souvent, les avocats absorbent le coût des débours. Les avocats peuvent obtenir l’aide supplémentaire du Fonds d’aide aux actions collectives, qui est habilité à fournir du financement pour les dépenses si la demande est approuvée.
Dans certains cas, les débours peuvent être financés par les membres du groupe, notamment par le représentant du groupe. Cela se produit plus généralement dans les petits actions collectives au nom d’une organisation ou d’un réseau de personnes dans lequel chaque membre du groupe est facilement identifiable et connu du représentant demandeur. Si le action collective obtient gain de cause, les sommes avancées pour les dépenses sont remboursées aux membres du groupe (notamment) et prélevées sur le produit du jugement ou du règlement.
Serai-je responsable des dépenses si le recours échoue ?
Seul le représentant du groupe peut être imputable des dépenses reliées à la partie de l’action portant sur les questions communes, dans le cas où le recours n’obtiendrait pas gain de cause.
Quand puis-je espérer recevoir un paiement relié à ce recours ?
Il n’est jamais certain que vous obtiendrez un paiement pour des dommages et intérêts.
L’action pourrait être réglée d’avance ou aller jusqu’au procès, au cours duquel un juge déterminera le montant des dommages et intérêts, s’il y a lieu, et quels membres du groupe y ont droit. Néanmoins, le montant d’un paiement ne peut être prédit, pas plus que nous ne pouvons prédire quand l’action pourra être résolue, ni quand le recours sera conclu.
Comment les avocats me tiendront-ils informé des progrès de l’action ?
Si la poursuite est autorisée comme action collective, vous recevrez un avis officiel du tribunal expliquant la nature de la cause et vous donnant l’occasion de vous désister si vous le souhaitez. Les renseignements généraux sur la poursuite seront publiés sur le site Web de Sotos Class Actions : https://www.sotosclassactions.com.
Où puis-je envoyer des documents qui pourraient être pertinents pour le action collective ?
Nous vous demandons de garder une copie de tout document, lettre, registre, facture, reçu, etc.. que vous croyez être pertinent pour votre requête individuelle au sein du action collective. S’il y a un versement, cette documentation pourrait être requise pour appuyer votre demande de dédommagement.
Vous n’avez pas à nous envoyer quoi que ce soit pour le moment.